Бюро независимой оценки
Бюро независимой оценки
г. Вологда, ул. Мира, 80

Оценка стоимости рекультивации, убытков

Расчет стоимости рекультивации земельного участка.

Оценщики ООО «Бюро независимой оценки» проводят следующие работы:

- расчет стоимости технического этапа рекультивации;

- расчет стоимости биологического этапа рекультивации;

- определение стоимости убытков, включая упущенную выгоду, подлежащих возмещению правообладателям.

(убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельного участка изъятием или временным занятием земельного участка, ограничением прав собственников земельного участка, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельного участка либо ухудшением качества земель (включая расчеты причиняемого ущерба, расчеты упущенной выгоды, расчеты убытков, решения собственников о сносе и характере компенсаций, оценочных актов стоимости сносимых зданий и сооружений).

 

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов.

Процесс строительства, реконструкции, эксплуатации и ремонта объектов (ЛЭП, нефтепроводы и т.д.)  обусловливает появление участков, где частично или полностью уничтожен растительный покров. На обнаженных территориях развиваются процессы ветровой и водной эрозии почв, в результате чего происходит потеря грунта, оврагообразование, создаются аварийные ситуации, ухудшается эстетический вид участков. Установлено, что главной причиной, вызывающей процессы эрозии, является несвоевременное и некачественное проведение или полное отсутствие почвозащитных мер (технической и биологической рекультивации почвогрунтов). Рекультивация земель, осуществление мер борьбы с эрозионными процессами и предотвращение их возникновения способствуют надежной работе объектов отрасли, являются необходимым средством защиты окружающей среды. Они должны осуществляться в соответствии с утвержденными техническими проектами в увязке с годовыми планами производственной деятельности, в процессе которых происходит нарушение земель. Существуют сельскохозяйственное, лесохозяйственное, водо- и рыбохозяйственное, санитарно-гигиеническое, рекреационное и строительное направления рекультивации земель.

Выбор их должен осуществляться с учетом почвенно-климатических условий района; состояния и степени естественного зарастания нарушенных земель; агрохимических и агрофизических свойств почв и пород; перспективы развития отрасли, возможности повторных нарушений и других факторов.

В соответствии с п. 4 Основных положений рекультивация для сельскохозяйственных, лесохозяйственных и других целей, требующих восстановления плодородия почв, осуществляется последовательно в два этапа: технический и биологический.

Технический этап рекультивации земель (техническая рекультивация земель) - этап рекультивации земель, включающий их подготовку для последующего целевого использования в народном хозяйстве.

Технический этап предусматривает планировку, формирование откосов, снятие и нанесение плодородного слоя почвы, устройство гидротехнических и мелиоративных сооружений, захоронение токсичных вскрышных пород, а также проведение других работ, создающих необходимые условия для дальнейшего использования рекультивированных земель по целевому назначению или для проведения мероприятий по восстановлению плодородия почв (биологический этап).

Биологический этап рекультивации земель (биологическая рекультивация земель) - этап рекультивации земель, включающий мероприятия по восстановлению их плодородия, осуществляемые после технической рекультивации.

Биологический этап включает комплекс агротехнических и фитомелиоративных мероприятий, направленных на улучшение агрофизических, агрохимических, биохимических и других свойств почвы.

Для расчета стоимости рекультивации необходимо проанализировать рынок составляющих:

- органические удобрения;

- известкование;

- высев семян многолетних трав.

Рекультивации подлежат земли, нарушенные при:

- разработке месторождений полезных ископаемых открытым или подземным способом, а также добыче торфа;

- прокладке трубопроводов, проведении строительных, мелиоративных, лесозаготовительных, геолого-разведочных, испытательных, эксплуатационных, проектно-изыскательских и иных работ, связанных с нарушением почвенного покрова;

- ликвидации промышленных, военных, гражданских и иных объектов и сооружений;

- складировании и захоронении промышленных, бытовых и других отходов;

- строительстве, эксплуатации и консервации подземных объектов и коммуникаций (шахтные выработки, хранилища, метрополитен, канализационные сооружения и др.);

- ликвидации последствий загрязнения земель, если по условиям их восстановления требуется снятие верхнего плодородного слоя почвы;

- проведении войсковых учений за пределами специально отведенных для этих целей полигонов.

 

Согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 13 Земельного кодекса Российской Федерации в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по рекультивации нарушенных земель, восстановлению плодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 5 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, причиненные ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, возмещаются собственникам земельных участков в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 N 262 утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (далее - Правила).

В пункте 9 Правил установлено, что при определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также затраты на проведение работ по восстановлению качества земель.

 

Основанием для возмещения убытков собственникам земельных участков является:

  • соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;
  • акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте;
  • акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;
  • решение суда.

Основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является:

  • соглашение о временном занятии земельного участка между землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;
  • акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка, соглашение о сервитуте;
  • акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;
  • решение суда.

 

Возмещения убытков в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд

В последнее время оценка для целей возмещения убытков в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд становится все более распространенной. Данный факт предопределяется реализацией крупномасштабных девелоперских, а также инфраструктурных и государственно значимых проектов.

Задача определения величины убытков, связанных с изъятием земельных участков для государственных нужд выходит за рамки действующего законодательства в сфере оценочной деятельности, поскольку помимо определения рыночной стоимости недвижимого имущества, оценщик должен также определить величину убытков, которые причинены землепользователю в связи с изъятием. Примечательно, что в действующем оценочном законодательстве (ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», «Федеральные стандарты оценки» - ФСО) отсутствует такой объект оценки как «убытки». Проведение оценки требует от исполнителя углубленных знаний законодательных актов в сфере земельного права и гражданских правоотношений.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, право которого нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Состав выкупной цены земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, регламентируется статьей 281 ГК РФ. Так, согласно данной норме закона, выкупная цена включает в себя:

  • рыночную стоимость земельного участка (в случае, если соглашением не предусматривается предоставление взамен равноценного участка) и находящегося на нем недвижимого имущества;
  • все убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием, включая упущенную выгоду и убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Если определение рыночной стоимости недвижимого имущества и земельного участка, как правило, не приводит к каким-либо трудностям, то определение величины убытков является камнем преткновения. Возникает вопрос: что относить к понесенным убыткам, и каким образом определять их величину?

В зависимости от категории земельного участка, подлежащего изъятию, а также его текущего использования, варьируется и состав убытков, подлежащих возмещению. В каждом конкретном случае состав убытков индивидуален. Для определения состава убытков возможен следующий алгоритм:

  • анализ правоустанавливающих документов;
  • выявление состава убытков;
  • согласование с Заказчиком и правообладателем (по возможности) перечня убытков.

К типичным убыткам можно отнести следующие:

  • убытки, связанные с перебазированием; в данный тип убытков включаются затраты на демонтаж оборудования и прочего движимого имущества, вывоз движимого имущества;
  • убытки, связанные с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости;
  • убытки, связанные с услугами профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов);
  • убытки, связанные с рекультивацией земель;
  • убытки, связанные с утратой многолетних зеленых насаждений;
  • упущенная выгода.

 

Если первые из перечисленных убытков определяются по факту, то определение величины упущенной выгоды зачастую является весьма проблематичным. Как было указано ранее, под упущенной выгодой понимается неполученный доход, который обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. В коммерческом обороте упущенная выгода занимает ведущее место.

Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем приведения к текущей стоимости будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые правообладатель получил бы при ненарушении его прав. Доходом является разница за определенный период между денежными поступлениями и выплатами. Период восстановления нарушенного производства также определяется в каждом конкретном случае индивидуально.

При подписании соглашения об изъятии земельного участка совершается своеобразная сделка между правообладателем и государством. Существенным отличием от типичной сделки купли-продажи при наличии решения об изъятии является неизбежность совершения данной сделки. Поэтому, с целью сведения к минимуму вероятность конфликта сторон по вопросу «цены сделки», при предстоящем изъятии определение величины убытков лучше доверить профессионалам.

 

Специалисты ООО «Бюро независимой оценки» имеют реальный практический опыт по выполнению работ по оценке рекультивации и всех видов убытков.

Если Вы заинтересованы в сотрудничестве с нами, просим обращаться e-mail: ocenka@bno35.ru или по факсу: +7 8172 72-85-05.
Контактное лицо: Рогулин Алексей Константинович, +7 8172 50-26-00, 58-48-68, 26-70-80.