наши услуги
Наши новости
Полезная информация

Полезная информация

         ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ И ОБОСНОВАНИЕ ИХ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ

Основными ценообразующими факторами являются:

   -   передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);

   -   условия финансирования сделки;

   -   условия продажи (выполнение требований чистой сделки);

   -   состояние рынка (в том числе время продажи);

   -   местоположение;

   -   степень строительной завершенности объекта;

   -   физические характеристики;

   -    экономические характеристики (формирующие доход от объекта);

   -    использование.

     При оценке рыночной стоимости следует помнить, что на нее влияет и период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену влияет главным образом спрос, так как предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно воздействует на рыночную стоимость

      Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням (см. таблицу 1).

1-й уровень

Уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

2-й уровень

Уровень влияния локальных факторов, в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

3-й уровень

Уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются следующие факторы:

• архитектурно-строительные;

• финансово-эксплуатационные.

 

    Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

                                                                   Таблица 1

 

Факторы влияния

Учитываемые факторы

1-й уровень (страна)

Экономические

Налоги в области недвижимости; обеспеченность населения объектами общественного назначения; финансирование строительства; уровень жизни населения

Состояние и перспективы строительства и реконструкции; предложение; спрос; рынок недвижимости

Социальные

Свободное время; структура населения;

Семейность; плотность заселения; рынок недвижимости

 уровень образования и культуры населения, потребности

Физические

Экология; природные ресурсы;

Технологические решения в области землепользования; геодезические; топографические

географические; сейсмические

Политические

Законодательство об ипотеке; законодательство в области строительства; налоговое законодательство; законы о соб­ственности; законы об операциях с недвижимостью; зако­ны в области экологии

Зонирование территорий; закон о залоге; закон о кредитной политике; кадастры; правовое регулирование риэлтерской и оценочной деятельности; политическая стабильность

2-й уровень (город, район)

Местоположение

Транспортная доступность; наличие объектов соцкульта; пешеходная доступность

Размещение объектов в плане города (района); наличие и состояние коммуникации; примыкающее окружение

Физические характеристики

Физические параметры; функциональная пригодность и использование

Состояние недвижимости; привлекательность, комфорт; качество строительства и эксплуатации

Условия продаж

Залоги и заклады; особые условия сделок

Мотивы продавцов и покупателей

Временные факторы

Дата оценки

Дата известных сделок по аналогам

Условия финансирования

Сроки кредитования; процентные ставки

Условия выделения средств

3-й уровень (здание)

Архитектурно-строительные

Объемно - планировочные показатели

-

Финансово-эксплуатационные

Доходы

Эксплуатационные расходы; стоимость строительства

 

 

 

 Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.

Резкие изменения рыночной ситуации могут быть вызваны закрытием предприятий, изменениями налогового законодательства или началом строительства новых объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости происходят постоянно; социальные, экономические, политические и экономические факторы, оказывающие влияние не недвижимость, все время находятся в переходном состоянии. Изменение этих сил влияет на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Эксперты пытаются распознать происходящие и потенциально возможные рыночные изменения, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.

В ходе бесед со специалистами в таких сферах как строительство, оказание риэлтерских услуг, оценка недвижимости, были выявлены следующие диапазоны ценообразующих факторов (см. таблицу 2).

 

                          Ценообразующие факторы и обоснование их значений

                                                                                                                                                  Таблица 2

 

Наименование

Значение

 Скидка на торг

Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка, условий продажи и ликвидности объекта. Скидки предоставляются как процентные, так и фиксированные; их можно разделить на инвестиционные, сезонные, рекламные, индивидуальные, отложенная скидка (рассрочка платежей).

Анализируя ситуацию на рынке недвижимости, Оценщик выявил, что реальные сделки по купле-продаже объектов несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные перекупщиков-продавцов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. Значительное влияние на величину скидки оказывает ликвидность оцениваемого объекта на данном рынке.

Наименование

Диапазон, %

Офисно-торговые объекты

0-20

Производственно-складские объекты

0-30

Земельные участки под ИЖС

0-20

Земельные участки под коммерческие объекты

0-25

Земельные участки под производственно-складское назначение

0-30

Земельные участки сельхозназначения

0-35

 Местоположение

Поправка на местоположение вносится в том случае, если местоположение сопоставимого объекта и оцениваемого существенно различаются. Существенными различиями являются: удаленность от областного, районного центра, от центра поселка, в котором расположен объект, удобство подъезда, спрос на объекты недвижимости. Диапазон корректировок колеблется от 0 до 40%.

 Физические характеристики 

Физические характеристики определяют полезность (а, следовательно, и стоимость, впрочем, как и величину арендной платы) самого объектов оценки. Перечень физических характеристик разнообразен – возраст, архитектура зданий, форма, как земельного участка, так и самого здания, наличие или отсутствие отдельного входа, подъездных путей, стоянок для транспорта и т.д. Диапазон корректировок колеблется от 0 до 60%.

 Размер объекта

Выявлено, что при прочих равных условиях, объекты, имеющие оптимальные площади  для платежеспособных покупателей для данного населенного пункта, продаются по цене, превышающей цены больших объектов, величина данной корректировки для сопоставимых объектов составляет до 40%.

 Техническое состояние

При анализе технического состояния учитывается год постройки, качество строительства, степень износа. На основе данных, размещенных на сайтах строительных компаний, а также из бесед с сотрудниками ремонтно-строительных организаций, диапазон корректировок на техническое состояние и уровень отделки помещений колеблется от 0 до 50%.

 Этаж расположения объекта недвижимости

При анализе влияния этажа расположения объекта учитывается его влияние на стоимость единицы площади объекта. Диапазон корректировок колеблется от 0 до 50% от стоимости.

 Строительная характеристика объекта

Корректировка на строительную характеристику (капитальность зданий) объектов вносится в соответствии со степенью влияния материала стен на стоимость объектов. Размер корректировок составляет до 40% от стоимости.

 Инженерные коммуникации

Наличие коммуникаций увеличивает стоимость объекта до 50%, в случае отсутствия одного или нескольких видов благоустройства у сопоставимого объекта.

 Передаваемые права собственности

Дело в том, что юрисдикция объектов играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи, т.е. введение тех или иных ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объектов экспертизы, а, соответственно, и цену продажи. Диапазон корректировок колеблется от 0 до 30%.

 Условия финансовых расчетов при приобретении объектов

Сделки купли-продажи в аспекте финансовых расчетов могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных:

-          расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи;

-          получение покупателем кредита у финансовой структуры для приобретения объектов недвижимости;

-          рассрочка платежа, предоставляемая продавцом покупателю.

Диапазон корректировок колеблется от 0 до 30%.

 Условия продажи

Свободная или принудительная продажа. Диапазон корректировок колеблется от 0 до 20%.

 Условия арендных отношений

Договора аренды в аспекте содержания и эксплуатации имущества могут иметь различные варианты, из которых можно выделить два основных:

-          Арендатор оплачивает все расходы по эксплуатации и содержанию имущества отдельно от арендной платы;

-          Оплата расходов по эксплуатации и содержанию имущества входит в арендную плату.

Диапазон корректировок колеблется от 0 до 30%.

 

 

Результаты опроса для таблицы №2 "Ценообразующие факторы и обоснование их значений"                                                     

Вопрос: «Каков диапазон (мин. и макс. значение) влияния указанных факторов на стоимость недвижимости?»

Ценообразующий фактор

ФИО эксперта

Майорова Лилия Викторовна

Купецков Андрей

Чистяков Алексей Михайлович

Чистякова Елена Александровна

Маков Роман

Место работы, занимаемая должность, стаж работы

ИП Майорова Л.В., специалист, стаж: 9 лет, 8-921-717-06-47

ИП Купецков А.Е., специалист, стаж: 10 лет

ООО "Информ-оценка", оценщик, стаж: 10 лет

ООО "Информ-оценка", директор, стаж: 12 лет

АН "Мир квартир", риэлтор, стаж: 10 лет

Контактный телефон

89217147789

50-85-85

50-08-18

89212370166

89115015135

Скидка на торг, в т.ч.:

-

-

-

-

-

Офисно-торговые объекты

0-20

0-20

0-15

0-20

0-20

Производственно-складские объекты

0-25

0-30

0-30

0-30

0-30

Земельные участки под ИЖС

0-15

0-15

0-20

0-20

0-20

Земельные участки под коммерческие объекты

0-20

0-20

0-25

0-25

0-15

Земельные участки под производственно-складское назначение

0-30

0-30

0-30

0-30

0-25

Земельные участки сельхозназначения

0-30

0-35

0-35

0-35

0-30

Местоположение

0-30

0-40

0-30

0-25

0-40

Физические характеристики

0-50

0-50

0-60

0-60

0-60

Размер объекта

0-30

0-40

0-30

0-40

0-40

Техническое состояние

0-50

0-40

0-30

0-25

0-40

Этаж расположения объекта недвижимости

0-50

0-40

0-30

0-40

0-40

Строительная характеристика объекта

0-30

0-40

0-30

0-25

0-40

Инженерные коммуникации

0-50

0-40

0-50

0-50

0-40

Передаваемые права собственности

0-25

0-30

0-30

0-30

0-30

Условия финансовых расчетов при приобретении объектов

0-25

0-30

0-30

0-30

0-30

Условия продажи

0-15

0-15

0-20

0-20

0-20

Условия арендных отношений

0-30

0-30

0-30

0-30

0-25

 

 

Наличие инженерных сетей.

               Подключение участка к инженерным сетям напрямую влияет на рыночную стоимость, особенно это прослеживается на небольших участках. Подключение участка в каждом случае индивидуально, это зависит от множества факторов: это и техническая возможность, и экономическая неосуществимость проекта (затраты на подведение значительно превышают стоимость участка). В общем случае удорожание рыночной стоимости можно охарактеризовать средними затратами на подключение, подведение сетей до границ участка. В среднем, инженерные сети, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, газоснабжение находится в среднем в 10 м. от границ участка, а точка подключения газоснабжения в 50 м. Для получения объективных данных, аналитик, весной 2012 г., обратился в организации города, оказывающие подобные услуги. Следует заметить, что рынок подключения инженерных сетей монополизирован. Например, сетями водоснабжения и водоотведения в городе Вологде занимается только МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал», теплоснабжением – МУП «Вологдагортеплосеть» и т.д.  В заявленную стоимость включены все расходы, необходимые для строительства данного вида благоустройства. Следует отметить, что только заявленные организации имеют право выполнять данный вид работ, осуществлять прокладку и подключение к инженерным сетям. Перечень представлен в таблице 3.

Таблица 3

Контактное лицо

Вид инженерных сетей

Удаленность точки подключения от границ участка, м.

Стоимость подключение инженерных сетей 1 погонного метра тыс. руб. до границ участка.

Диапазон

Среднее значение

Диапазон

Среднее значение

Загладкин Дмитрий Николаевич начальник отдела капитального строительства МУП ЖКХ "Вологдагорводоканал", тел. 75-16-73.

Водоснабжение

0-20

10

8-12

10

Загладкин Дмитрий Николаевич начальник отдела капитального строительства МУП ЖКХ "Вологдагорводоканал", тел. 75-16-73.

Водоотведение

0-20

10

8-12

10

Календарев Геннадий Александрович начальник производственно-экономического отдела, ОАО "Вологдагаз" тел. 27-18-56

Газоснабжение

0-100

50

1,5-2,5

2

Петухов Владимир Васильевич - главный инженер МУП «Вологдагортеплосеть» тел. 56-04-11.

Теплоснабжение

0-20

10

8-12

10

 

Участки, оборудованные всеми инженерными сетями, водоснабжением, водоотведением, газоснабжением, теплоснабжением, предлагаются к продаже в среднем на 400 000 дороже аналогичных без коммуникаций.

 

 

 Источник информации:

  1. Специфика ценообразования на рынке жилья и факторы, влияющие на цену недвижимости. Родионова Н.В. Анализ и аудит, №2, 2009 г.;
  2. Справочник оценщика недвижимости. Характеристика рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты. Лейфер Л.А., Шегурова Д.А.;
  3. Электронный портал «Оценка бизнеса», электронный ресурс http://www.ocenk-bussines.ru/.