Оценка коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости в Вологде и Вологодской области
оценка офисной недвижимости
оценка торговой недвижимости
оценка производственной недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости - это оценка недвижимости, которая может приносить доход. Часто, ее называют доходной недвижимостью. Независимая оценка коммерческой недвижимости - это определение текущей рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Оценка коммерческой недвижимости самый распространенный вид оценки, включающий в себя определение стоимости права собственности или иных прав.

Оценка коммерческой недвижимости учитывает размер дохода, риск и период, связанный с его получением. Оценка коммерческой недвижимости принимает во внимание множество факторов, влияющих на способность недвижимости приносить доход (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение и т. д.), особый интерес представляет наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемых объектов.

Оценка коммерческой недвижимости основывается на трёх основных подходах: затратном, доходном и сравнительном. Оценка коммерческой недвижимости оформляется в виде отчёта, в котором отражается профессионально проведенный анализ рынка оцениваемого имущества, сведения о рыночной стоимости оцениваемой коммерческой недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки коммерческой недвижимости - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Специалисты нашей компании имеют полноценный опыт оценки коммерческой недвижимости в различных регионах Российской Федерации.

Оценка коммерческой недвижимости в компании «Бюро независимой оценки» основывается на фундаментальной базе по оценке недвижимости, а также, методике, архиве и опыте оценщиков по оценке недвижимости, который позволяет с высокой точностью определять цену коммерческой недвижимости.

Независимая оценка офисной недвижимости

Оценка офисной недвижимости занимает от 2 до 5 дней.

В течение этого времени специалисты осуществляют:

1)    осмотр офисных помещений и сбор информации об их физических характеристиках;
2)    анализ окружения объекта недвижимости;
3)    анализ рынка офисной недвижимости;
4)    выбор применяемых подходов и методов к оценке офиса с учетом его специфики;
5)    непосредственно рыночная оценка офисных помещений;
6)    составление отчёта об оценке.

Офисная недвижимость специфична своей концентрацией в пределах городской зоны. Так как офис любой компании - это лицо компании, и основная масса посетителей любой организации формирует свое мнение о ней в первую очередь по состоянию и местоположению офисных помещений, то несложно сделать вывод о том, что на стоимость офисных помещений влияет состояние помещения и его место расположения. Соответственно, офис дороже, если находится ближе к центру города, если до него проще добраться (например, близость к выходу из метро) и если он лучше выглядит (дорогая отделка).

Оценка торговых помещений

Оценка торгового центра, магазина и иных торговых помещений занимает от 2 до 5 дней.

В течение этого времени специалисты по оценке торговых помещений осуществляют:

• осмотр торгового центра, магазина или иного торгового помещения и сбор информации о физических характеристиках объекта;
• анализ окружения объекта недвижимости;
• анализ рынка торговых помещений;
• выбор применяемых подходов и методов к оценке магазина с учетом его специфики;
• непосредственно оценка магазина;
• составление отчёта об оценке магазина.

Наиболее важное значение при оценке торгового помещения имеет его местоположение и доступность для потенциальных покупателей. Анализируя местоположение магазина, оценщик должен учесть привлекательность района расположения магазина, демографический состав населения, живущего и работающего в этом районе, выходит магазин на улицу или находится во дворах, возможное изменение всех этих факторов в связи с реконструкцией района или строительством новых торговых или жилых комплексов. На основании этих данных определяется продукция, продажа которой принесет наибольшую прибыль и примерный оборот магазина.

Анализ всех вышеперечисленных данных в совокупности с анализом выставленных на продажу на момент оценки торговых площадей, максимально схожих с оцениваемой, даст результат оценки торгового помещения.

Оценка производственных помещений

Оценка промышленной недвижимости занимает от 3 дней.

В течение этого времени специалисты по оценке доходной недвижимости осуществляют:

• осмотр объекта и сбор информации о его физических характеристиках;
• анализ окружения объекта недвижимости;
• анализ рынка промышленной недвижимости;
• выбор применяемых подходов и методов к оценке складов, цехов и другой промышленной недвижимости с учетом ее специфики;
• непосредственно оценка складов, оценка промышленной недвижимости или другого недвижимого имущества, предназначенного для производства;
• составление отчёта об оценке складской или другой недвижимости.

Производственная недвижимость дороже, если имеются удобные пути подъезда (автомобильные трассы, железнодорожные пути) и присутствует все необходимое для производственного процесса: вода, электричество, канализация (в ряде случаев необходимы такие системы, как канализация для химического производства). Состояние промышленной недвижимости должно соответствовать требованиям, предъявляемым такими службами, как санитарно-эпидемиологическая станция, служба пожарной безопасности.

Перечень документов, необходимых для оценки коммерческой недвижимости.

• Выписка ЕГРН или Свидетельство о праве собственности на помещение;
• Экспликация;
• Поэтажный план;
• Выписка из технического паспорта на объект, подлежащий оценке;
• Справка БТИ о состоянии помещения;
• Разрешение на перепланировки (если они есть);
• Документы, подтверждающие право аренды земли (в случае оформления земельных правоотношений);
• Данные по балансовой стоимости, коммунальным платежам и налогам.

 Наличие дополнительной информации такой как: смета по проведенному ремонту, информация об арендных платежах выплаченных арендаторами и т.д. - приветствуется.

Оценка незавершенного строительства, производства

Методика оценки рыночной стоимости недвижимости в соответствии с стандартами оценки в одинаковой степени применима как к завершённым, так и к не завершённым строительством объектам.

Принцип оценки основывается на спросе и предложении на рынке не завершённых строительных объектов. В зависимости от первоначального предназначения недвижимости и спроса на подобные здания или сооружения в данный момент на рынке, стоимость может варьироваться довольно значительно.

Важную роль в рыночной стоимости объекта недвижимости занимает процесс развития территории и подготовки земель и объектов с целью нового их использования (девелопмент). Разница между получением доходов от реализации готовых объектов недвижимости и первоначальной стоимостью земельного участка (стоимостью приобретения прав долгосрочной аренды)  за вычетом  расходов формирует прибыль девелопера.

Особенность оценки рыночной стоимости заключается в выборе подхода к выполнению этой задачи. Однако в любом случае все расчёты производятся  с помощью математических формул. Возможность многофункционального использования недостроя также привлекает большее число покупателей и повышает конкурентоспособность объекта. Сложнее продать узкопрофильную специфично настроенную на определённый вид промышленной деятельности недвижимость.

Главная цель оценки правильно определить область дальнейшего использования недвижимости с наибольшей доходностью. Услуги специалистов по недвижимости в этих случаях трудно переоценить.

Оценка незавершённых объектов строительства производится с учётом наряду со строительными затратами также и сопутствующих: оплата услуг по получению и согласованию документации, рекламы, стоимости привлечения кредитных ресурсов. Расчёт стоимости самого строительства производится по зафиксированному уровню цен на определённую дату произведённых работ.

Наличие  у продавца проектной документации значительно способствует повышению уровня оценки и сокращает затраты на его выполнение. Объём выполняемой оценщиком работы при отсутствии проектно-сметной документации весьма увеличивается. Такие сведения как потребление мощности в части электро-. водо- и газоснабжения указываются основываясь на среднестатистических показателях аналогичных объектов. Сроки действия исходно-разрешительной документации имеют ограничения, поэтому временные и материальные затраты необходимые для получения новой отразятся на цене не в пользу продавца.

Помимо степени незавершённости недвижимого объекта важную роль играет состояние, в котором находится объект в момент оценки. В условиях отсутствия консервации повышается уровень физического износа объекта.

Поэтапная оценка стоимости, выполняемая специалистами согласно тщательно разработанным и утверждённым законодательно документам, позволяет реализовать любую недвижимость без каких-либо ограничений. Совокупность высокого профессионализма экспертов и их постоянно обновляющийся обзор рынков недвижимости способны повысить отдачу от реализации сделки даже за счёт верно выбранного временного периода совершения сделки. Звоните нам и мы вам поможем!