Сервитут. Установление платы за сервитут

Сервитут – это один из видов обременения земельного участка, не позволяющий хозяину пользоваться им в полной мере. Есть два виду сервитута: публичный и частный.

Исходя из анализа статьи 274 ГК РФ, правоотношения сервитута могут возникать в следующих ситуациях:

необходимость закрепления права граждан или уполномоченных ведомств на беспрепятственный доступ через смежный земельный надел – по условиям сервитута будет определено право прохода или проезда, в том числе через строго ограниченную зону участка;
необходимость государственных или муниципальных работ для возведения, реконструкции или использования линейных объектов – в данном случае введение режима сервитута не может нарушать право на использование участка по разрешенному пользованию;
необходимость проложить систему ресурсоснабжения к соседнему участку;
введение ограничений для пользования участком в интересах неограниченно круга лиц;
иные ситуации, когда законное право пользования может быть ограничено в пользу иных лиц.

Публичный сервитут может быть наложен только уполномоченными государственными органами после соблюдения установленной процедуры. Соглашение стороны не заключают. Установление сервитута регулируется Земельным кодексом, Гражданским кодексом и ФЗ №171.

В соответствии с действующим законодательством, публичные сервитуты могут устанавливаться для:

1. Ограниченного пользования частью земельного участка, которая занята остающейся в собственности (залоге) недвижимости и необходима для ее использования в соответствии с функциональным назначением;
2. Прохода или проезда через земельный участок;
3. Использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
4. Размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
5. Проведения дренажных работ на земельном участке,
6. Забора воды и водопоя;
7. Прогона скота через земельные участки;
8. Сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
9. Использования земельных участков в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке,
10. Временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
11. Свободного доступа к прибрежной полосе.

Если публичный сервитут накладывается в добровольном порядке, то главным условием процедуры является оплата за пользованием недвижимостью и компенсация за нанесенный ущерб. Еще одно условие получения сервитута не собственником – это ответственность за сохранность и целевое использование участка. Поэтому пользователю запрещено:

портить верхний плодородный слой;
наносить вред окружающей среде;
негативно влиять на соседние участки;

Пользователь земли на основании публичного сервитута обязан соблюдать противопожарные и санитарные нормы.

Инициировать установление частного сервитута на земельный участок имеет право владелец или лицо, у которого появилась необходимость воспользоваться территорией данного участка.

Частный сервитут не является предметом купли-продажи или залога. Он привязан к конкретному участку и переходит к новому владельцу в случае его продажи. С 2015 года сервитут может устанавливаться не только в пользу собственника, но и арендатора, пользователя участком на правах бессрочного или пожизненного наследуемого владения.

Частный сервитут может устанавливаться для:

обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
прокладки и эксплуатации инженерных коммуникаций (линии электропередач, связи, трубопроводов);
обеспечения водоснабжения и мелиорации;
других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Установление такого сервитута носит частный характер. То есть, стороны составляют соглашение, на основании которого земельный участок или его часть передается в пользование (временное или постоянное).

Установление частного сервитута может происходить в добровольном или принудительном порядке. Если правообладатель земельного участка не возражает против ввода сервитута, все договоренности сторон можно оформить в виде письменного соглашения.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Размер платежей может устанавливаться по договоренности сторон, а при отсутствии взаимного компромисса – в рамках судебного производства.

Добровольное соглашение об ограничении (сервитуте) должно быть зарегистрировано в службе Росреестра с внесением сведений в ЕГРН. Для этого нужно предварительно заказать и получить межевой план на землю у кадастрового инженера. Необходимость получения межевого плана связана с требованием Федерального закона № 218-ФЗ – любые изменения данных в ЕГРН должны быть изначально изложены в межевом плане.

Если переговоры с правообладателем участка не привели к результату, есть возможность урегулировать спор в судебном порядке. Для этого можно использоваться вариант установления сервитута, который предлагался для досудебного соглашения. Рассмотрение споров, связанных с указанными ограничениями земельных прав, входит в компетенцию судов общей юрисдикции (районные или городские суды).

Суд не вправе обязать собственника участка подписать соглашение о сервитуте, поэтому в решении будут зафиксированы все условия ограниченного права пользования. При этом суд обязан принять во внимание не только требование владельца смежного участка, но и интересы правообладателя.

При вынесении решения судебное учреждение будет учитывать следующие нюансы:

если у сторон и суда недостаточно специальных познаний в сфере земельных правоотношений, может назначаться экспертное исследование или к участию в процессе может привлекаться специалист в указанной отрасли (кадастровый инженер с квалификационным аттестатом);
решение суда должно содержать точные пространственные метки, в пределах которых будет действовать сервитут (это необходимо для внесения данных о сервитуте в ЕГРН);
надлежащим ответчиком по делу может выступать только собственник спорного земельного участка, так как временный владелец объекта (арендатор, пользователь) не вправе участвовать в урегулировании такого спора.

Также в судебном процессе должен разрешаться вопрос и о размере платы за пользование чужим участков земли. Поскольку закон не содержит правила взимания платы в таких случаях, будут использованы положения судебной практики, либо понадобится заключение специализированной экспертизы.

Если Вы являетесь собственником обремененного сервитутом имущества и не знаете, какую плату за пользование данным имуществом имеете право требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, либо, по вашему мнению, стоимость сервитута определена неправильно или слишком занижена, Вам стоит обратиться к независимому оценщику.

Специалисты ООО «Бюро независимой оценки» имеют большой опыт проведения оценки сервитутов.

При оценке наши специалисты учитывают все факторы, влияющие на стоимость сервитута, основываются только на объективной, полной, достоверной и актуальной информации.

По итогу проведения работ Заказчик получает Отчет об оценке сервитута в полном объеме в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки и действующим законодательство РФ.

Если Вы заинтересованы в сотрудничестве с нами, просим обращаться e-mail: ocenka@bno35.ru или по факсу: 8 (8172) 72-85-05.
Контактное лицо: Рогулин Михаил Константинович, 8 (911) 501-27-00.